사업성검토 방법

※주의

이 검토는 임의의 지역에 가상의 비용을 들여 가상의 결과를 내는 상상속의 결론이니 실제로 사업성검토를 하시는 분들은 그냥 여기나온 순서정도만 보시기 바랍니다.

 

산지유통센터의 사업성 검토

규모와 비용 가정

규모

지역	부지 면적 (단위 : ㎡)	연면적 (단위 : ㎡)	공시지가 (단위 : 원)	비고
충청남도 예산군 오가면 신장리	18,144	4,4643	8,250	지상 2층

규모산정근거 : 고령군 산지유통센터(이하 APC)의 규모와 같게 상정

비용

(단위 : 천원)

구분	토지보상비	부지조성비	상부시설건축비	운영비	계
APC	20,963.2	9,271,584	22,812,573	189.6229	32,293,910

편익

구분	총 편익	비고
계	32,400

분석 방법 = 사과 1박스 가격 40,000원 X 운영기간 X 예상 판매 갯수

 

비용-편익 분석절차

비용-편익분석방법은 기본적으로 공사단가와 건축단가, 공시지가의 데이터를 기반으로 사업에 들어가는 총 비용을 계산한 뒤에 사업 시행 후 나타나는 편익의 변화를 총 편익을 계산 하여 4가지 절차에 따라 분석을 하게 되는데 이를 경제성분석이라 한다, 이때 4가지 분석방법을 보면 B-C, 순현재가치법(NPV), B/C, IRR(%)가 이에 속한다. 이들의 분석절차는 각각 다음과 같다.

B-C

B-C는 매우 단순한방법이다. 보이는 그대로 B-C를 하는 것이다. 자신이 계획한 사업의 총 비용과 그로 인해 나타나는 총 편익의 차로 이것이 “0”보다 커야 사업성이 있다고 말한다.

순현재가치법(NPV)

순현재가치법은 기존의 물가가 해가 지나면서 바뀌는 것을 고려하여 만들어진 방법으로서 사업을 시행한 해로부터 최소 10년간의 데이터로 분석하게 되는데 각 해의 들어가는 비용과 편익을 각각 할인율로 계산하여 현재가를 산정한 뒤에 각각 산정한 현재가의 총 합계로 B-C를 하는 것이다. 이것 역시 기본적으로 결과가 0보다 커야 사업성이 있다고 판단한다. 혹은 B/C나 IRR을 할때도 이용되며 이때에는 사업의 위험성을 분석하기 위해 쓰인다.

B/C

B/C는 일반적인 사업이 아닌 사회간접자본(Social Overhead Capital 이하 S.O.C.)사업을 할 때 주로 이용되는 분석으로서 SOC사업의 특성에 맞게 B/C가 1이 되야 올바른 사업이다. 이것의 의미는 이러하다. 기본적으로 사회간접자본 사업은 정부 주체 사업으로서 수익성은 없지만 이용하는 국민, 지역주민들의 편익을 위해 하는 사업으로서 대표적인 사업에는 도로공사, 유지관리사업 등이 있다. 이러한 사업의 특징은 편익이 눈으로 나타나지 않는 다는 것이며, 사람들의 안전성이나, 사람들이 느끼는 기분 등이 돈으로 환산되어 편익으로 나타나게 된다. 이때의 결과가 1이 된다는 것은 들인 비용만큼의 편익이 나왔다는 뜻이다.

IRR(%)

마지막으로 IRR은 내부수익률을 말하며, 투자에 관한 수익률을 이야기한다. 즉 이 방법은 “자신이 가지고 있는 자본에 어느 정도의 비용이 투입되면 자신이 생각한 기간에 정확히 본전을 찾는다.” 라는 발상으로 만들어진 방법으로 이용된다. 보통 우리나라에서 내부 수익률이 10%로를 넘게 되면 매우 성공한 케이스로 본다. 보통은 6%정도만 되어도 경제성이 있다고 판단한다.

 

순현재가치법(NPV)

비용항목별 연차별 현금흐름

(단위 : 백만원)
기간 구분	연도	공사비	부대비	토지보상비	운영비	비용합계		비고
						불변가	현재가
건설	2017
건설	2018			21		21	20
건설	2019	4562.5	1854.3			6,417	6,082
건설	2020	11406.3	4635.8			16,042	14,413
건설	2021	6843.8	2781.5			9,625	8,197
운영	2022				0.2	0.2	0.2
운영	2023				0.2	0.2	0.1
운영	2024				0.2	0.2	0.1
운영	2025				0.2	0.2	0.1
운영	2026				0.2	0.2	0.1
운영	2027				0.2	0.2	0.1
운영	2028				0.2	0.2	0.1
운영	2029				0.2	0.2	0.1
운영	2030				0.2	0.2	0.1
운영	2031				0.2	0.2	0.1
운영	2032				0.2	0.2	0.1
운영	2033				0.2	0.2	0.1
운영	2034				0.2	0.2	0.1
운영	2035				0.2	0.2	0.1
운영	2036			-21	0.2	-20.8	-7.5
	계					32,087	28707

비용계산결과는 위의 표와 같으며, 계산방법은 공사 시작후 2년차에 토지를 구입, 보상을 마치고 3년차엔 공사비의 20%, 4년차에는 50%, 5년차에는 30%를 사용하여 공사를 마치며 이후에는 운영비만 들어가게 된다.

(단위 : 백만원)
기간		할인율	총비용		비고
기준년도	운영기간		불변가	현재가
2017	15	5.50%	32,087	28,707

 

편익항목별연차별현금흐름

(단위 : 백만원)
기간 구분	연도	APC의 상업 시설	편익합계		비고
			불변가	현재가
건설	2017
건설	2018
건설	2019
건설	2020
건설	2021
운영	2022	17,614	17,614	14,218.3
운영	2023	17,614	17,614	13,477.1
운영	2024	17,614	17,614	12,774.5
운영	2025	17,614	17,614	12,108.5
운영	2026	17,614	17,614	11,477.3
운영	2027	17,614	17,614	10,878.9
운영	2028	17,614	17,614	10,311.8
운영	2029	17,614	17,614	9,774.2
운영	2030	17,614	17,614	9,264.6
운영	2031	17,614	17,614	8,781.6
운영	2032	17,614	17,614	8,323.8
운영	2033	17,614	17,614	7,889.9
운영	2034	17,614	17,614	7,478.6
운영	2035	17,614	17,614	7,088.7
운영	2036	17,614	17,614	6,719.1
	계	264210	264210	150,567

편익계산결과는 다음과 같으며, 산정근거는 예산군 사과 총생산량 약18000t에 사과 20kg짜리 1박스당 4만원으로 가정하여 산정한 결과이다.

(단위 : 백만원)
기간		할인율	총편익		비고
기준년도	운영기간		불변가	현재가
2017	15	5.50%	564,210	304,768

 

경제성분석결과

(단위 : 백만원)
구분	총편익	총비용	할인 된 총편익	할인 된 총비용	B/C	NPV	IRR
가정안	264,210	32,087	150,567	28,707	5.24	121,860	31.48%

우선 이 결과만 놓고 본다면, 해당 건물의 사업은 매우 경제적인 것을 알 수 있다. 앞서서 IRR은 현실에서 10%를 넘기지 않는다고 하였다. 그렇다면 어째서 이 사업은 IRR이 31%이상이 된 것일까 하는 이유는 매우 심플한 이유이다. 해당사업의 부지 규모나 연면적을 고령군에 맞추었으나 고령군보다 예산군의 사과 판매량이 많아 예산군의 사과농원이 모두 APC에서 판매한다고 가정했을 때. 사과 판매로 인한 수익이 더 높아 졌기 때문이다. 가정이 아닌 실제로 진행이 되다보면 IRR은 최대 3~4%로 예상된다.

 

비용-편익분석에 따르는 위험을 고려하는 방안

비용과 편익의 분석에서 위험을 고려하는 방법은 그다지 어렵진 않다. 그저 처음에 식을 세우는 과정이 어려울 뿐 식이 어느 정도 세워지고 나선 오히려 간단한 편이다. 앞서 구한 표에서 민감도를 분석하면 되는데 그 방법은 다음과 같다.

할인율 변화

(단위 : 백만원)
할인율 변화	B/C	NPV	편익현가	비용현가
3.5%	3.90	77439.17	104181.84	26742.67
4.5%	3.60	68117.40	94337.89	26220.49
5.5%	3.33	59921.60	85636.02	25714.43
6.5%	3.09	52698.72	77922.55	25223.83
7.5%	2.87	46318.79	71066.86	24748.07

 

비용 변화

(단위 : 백만원)
비용 변화	B/C	NPV	편익현가	비용현가
-20%	7.32	129995.42	150566.96	20571.54
-10%	6.51	127423.97	150566.96	23142.98
0%	5.86	124852.53	150566.96	25714.43
10%	5.32	122281.09	150566.96	28285.87
20%	4.88	119709.65	150566.96	30857.31

 

편익변화

(단위 : 백만원)
편익 변화	B/C	NPV	편익현가	비용현가
-20%	2.39	39801.42	68508.82	28707.40
-10%	2.68	48365.02	77072.42	28707.40
0%	2.98	56928.62	85636.02	28707.40
10%	3.28	65492.22	94199.63	28707.40
20%	3.58	74055.82	102763.23	28707.40

 

결과

분석 결과 할인율, 비용, 편익에 따른 분석을 보면 해당 사업은 편익에 민감하게 반응하고 있다. 이 말은 만일 어떠한 사유(홍수, 호우, 태풍, 가뭄, 산사태, 지진 등 천재지변 외 각종 재해 등)로 판매량에 문제가 생긴다면, 타격이 매우 크다는 것이다. 즉 이 분석을 통해서 사업자는 판매에 드는 비용(유류비, 유통비 등)보다 판매량에 더욱 민감하게 반응해야 함을 알 수 있다.