2025년 공동주택 공시가격 발표! 전국 평균 3.65% 상승

 

2025년 공동주택 공시가격 열람 및 주요 변화 분석

1. 2025년 공동주택 공시가격 개요

1-1. 공시가격이란?

공시가격이란 국토교통부에서 매년 산정·공시하는 부동산 가격으로, 부동산 시장에서 기준 역할을 한다. 주택 공시가격은 크게 단독주택, 공동주택(아파트·연립·다세대주택), 토지 등으로 구분된다. 이번 2025년 공동주택 공시가격은 전국 약 1,558만 호의 주택을 대상으로 산정되었다.

공시가격은 정부가 세금 부과, 건강보험료 산정, 기초연금 및 재산세 계산 등의 기준으로 활용되기 때문에 국민 생활 전반에 직접적인 영향을 미친다. 특히 공시가격이 상승하면 재산세 부담이 증가할 수 있으며, 대출한도나 보유세도 변동될 수 있다.

1-2. 공시가격의 역할과 영향

공동주택 공시가격이 중요한 이유는 다음과 같다.

1. 세금 부과 기준
   재산세, 종합부동산세 등 주택 관련 세금은 공시가격을 기준으로 결정된다. 공시가격이 오르면 재산세 부담이 증가할 가능성이 크다.
2. 건강보험료 및 기초연금 산정
   건강보험 지역가입자의 경우 공시가격이 오르면 건강보험료도 인상될 수 있다. 또한, 기초연금 대상자의 경우 보유 주택의 공시가격이 상승하면 연금 지급 대상에서 제외될 가능성이 있다.
3. 대출 및 금융상품
   공시가격은 주택담보대출 한도를 결정하는 중요한 기준이다. LTV(주택담보대출비율)가 적용되기 때문에 공시가격이 상승하면 대출 가능 금액도 변동될 수 있다.

 

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2. 2025년 공동주택 공시가격 주요 변동 사항

2-1. 전국 평균 변동률 분석

2025년 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승한 것으로 나타났다. 이는 2024년 1.52% 상승보다 높은 수준이며, 최근 10년간 평균 변동률(4.4%)보다는 낮다.

최근 10년간 공동주택 공시가격 변동률(%)

2023년 큰 폭의 하락 이후 2024년과 2025년에는 안정적인 상승세를 보이고 있다. 이는 부동산 시장이 점진적인 회복세를 보이고 있음을 시사한다.

2-2. 지역별 상승 및 하락 지역 정리

• 서울의 경우 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 강남·서초 등 주요 지역의 고가 아파트 가격 회복이 반영된 결과로 분석된다. 반면, 경기와 인천도 상승세를 보였으나 상대적으로 완만한 증가율을 기록했다.

• 세종시는 3.28% 하락하며 전국에서 가장 큰 감소폭을 보였다. 이는 세종시 부동산 시장이 여전히 조정 국면에 있음을 보여준다. 대구, 광주, 부산 등 일부 지역도 여전히 하락세를 이어가고 있다.

 

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3. 공시가격이 부동산 시장에 미치는 영향

3-1. 부동산 세금과 공시가격 관계

공시가격 상승은 세금 부담 증가로 이어질 가능성이 크다. 재산세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세 등이 대표적인 영향을 받는 세금이다.

• 재산세: 공시가격 상승 → 과세표준 증가 → 세금 부담 증가
• 종합부동산세: 1주택자 기준 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 부과
• 양도소득세: 공시가격 상승 시 양도세 부담 증가 가능성

특히 1주택자 종부세 기준이 12억 원으로 상향 조정된 이후, 일부 고가 주택 소유자들은 공시가격 변동을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

3-2. 주택 보유자의 대출 및 세금 변화

공시가격이 오르면 LTV(주택담보대출비율) 적용에 영향을 미쳐 주택담보대출 한도도 증가할 가능성이 있다. 그러나 공시가격 상승은 건강보험료 증가, 기초연금 지급 기준 변화 등에도 영향을 미칠 수 있어 주택 소유자들은 종합적인 재정 계획이 필요하다.

 

4. 공시가격 열람 및 의견 제출 방법

4-1. 부동산 공시가격알리미 활용법

공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 사이트에서 조회할 수 있다. 조회 방법은 다음과 같다.

1. 부동산 공시가격알리미 사이트 접속
2. 주택 유형(아파트, 연립, 다세대) 선택
3. 주소 검색 후 공시가격 확인
4. 이의가 있는 경우 의견 제출 가능

4-2. 의견 제출 및 이의신청 절차

공시가격에 대한 이의가 있는 경우 2025년 4월 2일까지 의견서를 제출해야 한다.

1. 온라인 제출: 부동산 공시가격알리미 홈페이지에서 접수
2. 오프라인 제출: 해당 주택이 소재한 시·군·구청 민원실 방문 접수
3. 이의신청 심사 일정:
   • 4월 2일까지 의견 제출
   • 4월 30일 공시가격 결정·공시
   • 5월 29일까지 이의신청 접수
   • 6월 26일 최종 조정 공시

 

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5. 2025년 부동산 시장 전망

5-1. 공시가격 상승이 미치는 장기적 영향

공시가격 상승은 부동산 세금 부담 증가뿐만 아니라 대출 한도 조정, 보험료 변동 등 다양한 재정적 영향을 미친다. 특히 서울 등 일부 지역의 가격 상승이 투자 수요를 자극할 가능성이 있으며, 이에 따른 정책적 대응이 필요할 것으로 보인다.

5-2. 주택 매매 및 전세시장 전망

공시가격이 오르면 매매시장에서는 상승 압력이 작용할 가능성이 크고, 전세시장에서는 보증금 상승 요인으로 작용할 수 있다. 그러나 부동산 규제 및 금리 변화 등이 변수로 작용할 것이므로 신중한 시장 분석이 필요하다.

 

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6. 결론

2025년 공동주택 공시가격은 전반적으로 상승세를 보였으며, 서울을 비롯한 일부 지역은 가격 회복세가 뚜렷하다. 반면, 세종 등 일부 지역은 여전히 하락세를 유지하고 있다. 공시가격 상승은 세금 부담, 대출 한도, 건강보험료 등에 영향을 미칠 수 있어 주택 소유자들은 이에 대한 대비가 필요하다.