총 12조원 규모의 미래도시펀드, 정비사업 자금 조달의 새로운 해법

 

1. 미래도시펀드란 무엇인가

1-1. 미래도시펀드 조성 배경과 필요성

(1) 기존 정비사업의 자금조달 문제

도시정비사업, 특히 노후계획도시의 재개발 및 재건축은 상당한 자금이 소요되는 장기 프로젝트이다. 그러나 지금까지 이들 사업에 필요한 계획비용, 운영비용, 공사비용 등은 대부분 주민들이 금융기관과 개별적으로 협의하여 자체적으로 조달해왔다. 이러한 자금 조달 방식은 여러 가지 문제를 야기해왔다. 특히 착공 이전 단계에서는 금융권의 참여가 거의 불가능했기 때문에, 유관업체의 대여금이나 리스크 프리미엄이 높은 조건의 차입이 필요했다. 이는 결국 사업수지를 악화시키고, 주민들의 부담을 가중시키는 원인이 되었다.

(2) 미래도시펀드를 통한 정책적 대안

정부는 이러한 문제를 해결하고 노후계획도시 정비사업을 성공적으로 추진하기 위한 정책적 해법으로 '미래도시펀드'를 제시했다. 미래도시펀드는 기존의 민간 금융 중심 자금조달 방식에서 벗어나, 공공이 보증하고 민간이 함께 참여하는 방식으로 구성된 대출형 펀드이다. 이를 통해 보다 안정적이고 장기적인 자금 지원 체계를 구축할 수 있게 되었다.

가) 정비사업 금융환경의 전환점

미래도시펀드는 단순한 재정 지원이 아니라, 도시정비사업 금융의 패러다임을 전환하는 새로운 모델이다. 사업시행 초기부터 본사업까지 전 단계에 걸쳐 체계적이고 유연한 자금지원을 통해, 기존 금융의 한계를 뛰어넘는 구조를 마련했다.

 

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2. 미래도시펀드의 구조와 운영 방식

1-1. 대출형 펀드란?

미래도시펀드는 ‘대출형 펀드’로 설계되었다. 이는 투자자가 직접 사업시행자에게 자금을 대출하고, 그 대출에 대한 이자 수익으로 수익을 회수하는 구조를 말한다. 이 방식은 안정적인 수익 구조를 확보할 수 있다는 장점이 있으며, 특히 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 통해 리스크를 크게 줄일 수 있다.

(1) 모·자 펀드 구조의 특징

미래도시펀드는 모(母)펀드와 자(子)펀드 구조를 채택하고 있다. 연기금, 공제회, 은행 등에서 출자한 자금은 모펀드로 들어가고, 이는 사업지구별 자펀드로 분할되어 직접 사업자금으로 활용된다. 이 구조는 자금의 운용 효율성을 높이는 동시에, 개별 사업의 리스크를 분산시키는 역할도 한다.

(2) 안정적 자금 운용을 위한 HUG 보증

펀드의 모든 대출은 HUG의 보증을 기반으로 운영된다. 이는 투자자들에게 신뢰를 제공하고, 펀드의 안정성과 유동성을 확보할 수 있게 한다. 예측되는 투자 수익률은 약 4% 수준이며, 이는 일반적인 HUG 보증부 대출 금리를 감안한 결과이다.

가) 투자자의 수익률 및 지분 유동화 전략

투자자에게는 자펀드 우선 출자권이 제공되며, 펀드 지분을 양도하거나 신탁을 통해 유동화하는 방식으로 유연한 자산 운용이 가능하다. 이처럼 유동성과 수익성이 동시에 확보되는 구조는 민간투자 유치를 확대하는 데 결정적 역할을 한다.

 

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3. 어떤 사업이 지원받을 수 있나?

1-1. 지원 대상과 범위 확대

기존에는 주거 비율 60% 이상인 재건축, 재개발 사업만이 HUG의 보증 대출을 받을 수 있었다. 그러나 미래도시펀드는 지원 대상을 획기적으로 확대했다. 주택단지뿐만 아니라, 중심지구 및 기반시설 등도 정비 대상이 되며, 다양한 유형의 정비사업이 포함된다.

(1) 초기사업비 대출의 확대

기존에는 조합만이 초기사업비 대출을 받을 수 있었고, 최대 60억원이라는 한도가 적용되었다. 하지만 미래도시펀드는 신탁사까지 대출 대상에 포함시키고, 대출 한도도 총사업비의 2% 이내인 최대 200억원까지 확대되었다. 특히, 시공사 선정 이후부터 자금 지원이 가능하다는 점은 사업 초기 리스크를 크게 낮출 수 있다.

(2) 본사업비 대출의 구조 개선

본사업비 대출 역시 개선되었다. 과거에는 대출 한도 산정 시 공사비가 제외되었으나, 이제는 공사비도 포함되어 실제 소요 자금에 근접한 대출이 가능해졌다. 이를 통해 정비사업에 필요한 기성불 지급 등이 가능해지고, 자금조달 비용이 절감된다.

가) 조합 외 신탁사까지 지원 대상 확대

신탁사를 포함시킨 것은 매우 전략적인 결정이다. 이는 사업을 더 유연하고 전문적으로 운영할 수 있도록 도와주며, 조합의 역할만으로는 감당하기 어려운 초기 사업 추진의 장벽을 낮추는 역할을 한다.

 

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4. 향후 일정과 기대 효과

1-1. 2025년 투자 일정 및 계획

국토교통부와 주택도시보증공사는 2025년 하반기부터 본격적으로 미래도시펀드 운용에 착수한다. 6월에는 운용사 선정계획이 공고될 예정이며, 12월에는 6천억원 규모의 1호 모펀드 투자자 모집이 이루어진다.

(1) 6월 운용사 선정

운용사는 미래도시펀드를 실질적으로 운영할 핵심 파트너로서, 자펀드 구조 설계 및 관리, 대출 실행 등을 담당하게 된다. 투명하고 공정한 선정 과정이 예고되어 있으며, 자본시장과 금융업계의 관심이 집중되고 있다.

(2) 12월 6천억원 1호 투자유치

12월에는 6천억원 규모의 1호 모펀드가 조성될 계획이다. 이는 전체 12조원 규모로 조성될 미래도시펀드의 시작점으로, 향후 추가 시리즈 펀드들이 순차적으로 조성될 예정이다.

가) 도시정비 사업 패러다임의 전환

이번 펀드는 단순한 자금 조달 수단을 넘어, 정비사업의 시작과 운영, 완공까지 전 과정을 아우르는 포괄적 재원 마련 시스템이다. 이는 도시정비의 투명성, 예측 가능성, 그리고 성공률을 모두 높이는 효과를 기대할 수 있다.

 

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5. 맺음말: 미래도시펀드가 바꾸는 도시의 미래

미래도시펀드는 단지 또 하나의 금융상품이 아니다. 이는 우리 도시의 미래를 바꾸는 정책 플랫폼이며, 민간과 공공이 함께 손잡고 만들어가는 협력 모델이다. 자금조달의 패러다임을 바꾸고, 도시의 재생과 정비를 안정적으로 추진하는 이 펀드는 앞으로 수많은 도시 문제의 해법이 될 것이다.

국토교통부는 앞으로도 정비사업의 어려움을 해소하고, 주민 중심