역량 있는 디벨로퍼 육성: 부동산 PF의 미래

1. 역량 있는 종합 디벨로퍼 육성의 중요성

1-1. 종합 디벨로퍼란 무엇인가?

종합 디벨로퍼는 부동산 개발 과정의 모든 단계를 주도적으로 이끄는 전문 기업을 뜻합니다. 이들은 기획, 자금 조달, 건설, 분양, 임대, 운영에 이르기까지 부동산 프로젝트의 전 과정을 책임집니다. 특히 임대와 관리를 통해 장기적인 수익 구조를 창출하며, 사업의 지속 가능성을 높이는 역할을 합니다.

1-2. 디벨로퍼 육성이 필요한 이유

한국의 부동산 개발 구조는 아직까지 단기적인 분양 중심으로 운영되는 경우가 많습니다. 이러한 구조는 공실 문제와 같은 한계를 드러냅니다. 반면, 종합 디벨로퍼는 운영 중심의 장기적이고 안정적인 수익 모델을 구축해 이러한 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

 

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2. 부동산 PF 제도 개선의 필요성

2-1. 기존 분양 중심 구조의 한계

현재 한국 부동산 산업은 분양에 의존하는 사업 구조가 주를 이루고 있습니다. 이는 단기적인 자금 회수에는 유리하지만, 공실률 증가와 운영 관리 부족으로 인해 지속 가능성이 떨어질 위험이 있습니다. 이러한 한계를 극복하려면 운영 중심 개발이 필수적입니다.

2-2. 운영 중심 개발로의 전환

운영 중심 개발은 선진국에서 이미 보편화된 모델로, 부동산의 장기적인 안정성과 수익성을 높이는 전략입니다. 이를 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활용하고, 개발 후 임대 및 운영까지 포괄하는 사업 구조를 채택해야 합니다.

 

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3. 국토교통부의 부동산 정책과 개선 방향

3-1. 부동산 PF 제도 개선방안 발표 내용

국토교통부는 2024년 11월, 부동산 PF 제도 개선을 위한 새로운 정책을 발표했습니다. 이 정책에는 현물출자 양도세 이연, 규제 특례 제공 등의 인센티브가 포함되어, 종합 디벨로퍼의 자본 조달 능력을 강화하고 안정적인 사업 구조를 지원하는 데 초점이 맞춰졌습니다.

3-2. 현장 방문과 전문가 간담회에서의 주요 논의

2025년 1월 17일, 진현환 국토교통부 1차관은 경기도 광교 주상복합시설을 방문해 현장의 의견을 청취했습니다. 이후 전문가 간담회에서는 부동산 PF 산업의 구조적 개선과 디벨로퍼 육성 방안에 대한 논의가 이루어졌습니다.

 

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4. 선진국 사례와 부동산 개발 성공 전략

4-1. 선진국의 부동산 개발 및 운영 구조

미국과 유럽의 선진국에서는 개발 후 임대와 시설 관리까지 이어지는 사업 모델이 일반화되어 있습니다. 이러한 모델은 시장 안정성을 유지하고, 공실률을 최소화하면서 장기적인 수익을 창출하는 데 기여하고 있습니다.

4-2. 한국형 종합 디벨로퍼 모델 구축

한국은 이러한 선진국 사례를 참고하여 지역 특화된 종합 디벨로퍼 모델을 구축해야 합니다. 특히, 디벨로퍼 역량 강화를 위해 전문 인력을 양성하고, 정부 차원의 제도적 지원과 인센티브 제공이 필수적입니다.

 

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5. 미래를 위한 제언

5-1. 안정적 사업구조를 위한 제도적 기반

정부는 디벨로퍼가 안정적인 자기자본을 확보할 수 있도록 세제 혜택, 규제 완화, 금융 지원 등을 강화해야 합니다. 이를 통해 부동산 PF 사업의 안정성을 높이고, 지속 가능한 개발 모델을 확립할 수 있습니다.

5-2. 디벨로퍼 육성을 위한 정책적 지원

종합 디벨로퍼 육성을 위해 전문 교육 프로그램과 금융 지원이 필요합니다. 특히, 디벨로퍼가 장기적인 사업 모델을 설계하고 실행할 수 있도록 정책적 지원이 지속적으로 이루어져야 합니다.

 

출처 : https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95090609

17일 개발사업 운영현장 찾아「부동산 PF 제도 개선방안」후속 의견청취

250117(동정)_진현환_1차관__역량있는_종합_디벨로퍼_육성_필요성_강조(부동산투자제도과).pdf

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