도심복합개발법 시행! 복합개발사업 본격화로 주거 혁신 가속

1. 도심복합개발법 시행! 무엇이 바뀌나?

1-1. 도심복합개발법이란?

도심복합개발법은 도시 내 낙후된 지역을 정비하고 주택을 신속하게 공급하기 위한 제도적 기반을 마련한 법률입니다. 국토교통부는 2025년 2월 7일부터 시행령과 시행규칙을 공포하며 본격적인 복합개발사업을 추진할 예정입니다.

이 법의 핵심은 기존 공공 중심의 도심복합사업 모델을 민간(신탁·리츠)에도 확대하는 것입니다. 이를 통해 도심 내 주택 및 상업시설 공급을 더욱 원활하게 추진할 수 있습니다.

1-2. 도입 배경과 필요성

현재 도심 내 노후 지역은 기존 정비사업 방식으로 개발이 어려운 경우가 많습니다. 재개발·재건축 사업이 복잡한 절차와 조합설립 문제 등으로 지연되면서 주택 공급 속도가 느려지고, 도심 경쟁력이 저하되고 있습니다.

이에 따라 정부는 신속한 개발을 위해 도심복합개발법을 제정하고, 민간과 공공이 협력하여 효율적인 도시 재편을 추진할 수 있도록 했습니다.

 

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2. 복합개발사업의 핵심 유형과 특징

복합개발사업은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.

2-1. 성장거점형 복합개발사업

• 도시 주요 지역에서 첨단산업, 상업시설, 공공시설 등을 포함하는 복합 개발
• 대중교통 결절지(지하철·철도·고속버스 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역) 반경 500m 이내 지역에서 추진
• 도시 경쟁력을 높이고 새로운 성장 거점을 조성하는 역할

2-2. 주거중심형 복합개발사업

• 역세권 및 준공업지역 중심으로 주거·상업시설을 복합 개발
• 20년 이상 노후된 준공업지역 중 노후건축물 비율이 40% 이상인 곳에서 추진
• 신속한 주택 공급을 목표로 추진

 

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3. 민간 시행자의 참여 확대와 건축 규제 완화

3-1. 신탁·리츠 참여 허용

기존에는 공공이 주도하는 방식이었지만, 신탁·리츠 등 민간 시행자들도 직접 사업에 참여할 수 있도록 허용되었습니다. 이를 통해 보다 창의적인 개발이 가능해지고, 주민 수용성이 높아질 것으로 기대됩니다.

3-2. 건폐율·용적률 완화 및 도시혁신구역 지정

• 건폐율은 법적 상한까지 완화 가능
• 준주거지역은 용적률을 법적 상한의 140%까지 상향 가능
• 도시혁신구역으로 지정하면 용도, 건폐율, 용적률 등의 규제를 자율화 가능

 

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4. 공공기여와 공공주택 공급 의무

4-1. 개발이익의 공공환원

• 민간 시행자는 건축 규제 완화로 인해 발생하는 개발이익의 일부를 공공기여로 환원해야 함
• 공공기여 방식: 공공주택, 기반시설, 생활SOC 조성

4-2. 공공주택 의무 공급 비율

• 성장거점형: 전체 주택의 50% 이하를 공공주택으로 공급
• 주거중심형: 30~50% 범위 내에서 공공주택 공급 의무화

 

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5. 도심복합개발법 시행 이후 전망

5-1. 도시 경쟁력 강화

도심 내 산업·상업·주거가 혼합된 공간이 조성되면서 도시 경쟁력이 높아질 전망입니다.

5-2. 주택 공급 활성화 및 부동산 시장 변화

주거중심형 복합개발사업이 본격 추진되면 역세권 및 도심 내 주택 공급이 증가하여 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 예상됩니다.

 

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6. 결론 및 앞으로의 과제

도심복합개발법 시행은 도심 내 새로운 성장 거점을 조성하고 주택 공급을 원활히 하는 데 중요한 전환점이 될 것입니다. 다만, 사업 시행 초기에는 민간 시행자와 주민 간의 갈등 조정, 신속한 행정 절차 등이 과제로 남아 있습니다.

국토교통부는 지자체 및 사업시행자들과 협력하여 복합개발사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 지속적인 지원을 이어갈 것입니다.

 

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7. 마무리

도심복합개발법 시행으로 인해 도시 내 주거 및 상업 환경이 새롭게 변화할 것으로 기대됩니다. 향후 부동산 시장과 도시 계획에 대한 관심이 높아지는 만큼, 추가적인 정책 변화에도 주목해야 할 시점입니다.