1. 전세사기 실태조사의 배경과 목적
전세는 여전히 많은 국민에게 ‘내 집 마련 전 단계의 희망’으로 여겨진다. 그러나 이러한 신뢰를 악용한 전세사기는 사람들의 삶을 송두리째 흔들어놓았다.
2025년 6월, 국토교통부는 특별법 제4조의2에 따라 전국 전세사기 피해 실태조사를 발표했다. 이 조사는 6개월마다 국회 국토교통위원회에 보고해야 하며, 이번은 두 번째 보고였다. 목적은 임차인 보호 정책 수립을 위한 객관적 데이터 확보이며, 피해자에 대한 실질적 구제방안 마련이다.
2. 전세사기 피해 규모와 특성
2-1. 피해자 수와 지역별 분포
2025년 5월 31일 기준, 전세사기 피해자로 결정된 건수는 총 30,400건에 이르렀다. 단순한 수치 그 이상으로, 이는 30,000건 이상의 삶이 무너졌다는 이야기다.
피해는 수도권에 집중되었다. 서울(8,334건), 경기(6,657건), 인천(3,341건)을 포함한 수도권 지역 피해 비율은 전체의 60.3%를 차지했다. 이어 대전(11.7%), 부산(10.9%) 등 광역시에서도 피해가 크게 발생했다.
기초지자체 단위에서는 수원시(2,112건), 인천 미추홀구(2,059건), 서울 관악구(1,829건), 강서구(1,503건) 등이 대표적인 피해 지역으로 꼽힌다. 공교롭게도 이들 지역은 ‘빌라왕’ 사건, ‘건축왕’ 사건 등 대형 사기 사건과 연관이 있다.
2-2. 연령, 보증금, 주택유형 분석
피해자의 75.1%는 20~30대 청년층이었다. 30대가 49.28%로 가장 많고, 20대가 25.83%로 그 뒤를 이었다. 한창 인생을 설계해야 할 시기, 집 하나 잘못 구한 것이 모든 계획을 무너뜨릴 수 있다는 사실은 참담하다.
보증금 규모는 대부분 3억 원 이하(97.46%)였으며, 1~2억 원(42.31%), 1억 원 이하(41.88%)가 대부분을 차지했다. 이는 보증금이 비교적 낮다고 해서 결코 안전한 선택이 아니었음을 보여준다.
피해 주택 유형으로는 다세대 주택이 30.3%로 가장 많았고, 오피스텔(20.8%), 다가구(17.8%), 아파트(14.2%) 순으로 조사됐다. 서울·경기는 다세대, 부산·인천은 오피스텔, 대전·대구는 다가구가 주로 피해 유형으로 나타났다.
3. 전세사기 주요 유형 분석
전세사기는 단일한 형태가 아니다. 보고서는 이를 크게 5가지 유형으로 분류했다.
첫째는 무자본 갭투기다. 보증금 반환 능력도 없이 다수의 주택을 매수한 후 동시에 임대차 계약을 체결하는 방식이다. 전체 피해자의 48%가 이 유형에 해당한다.
둘째는 선순위 권리 과다 설정이다. 다세대 또는 다가구 건물에서 선순위 근저당이나 공동담보가 과도하게 설정된 경우로, 피해자의 43%가 여기에 해당한다.
셋째는 신탁사기 및 무권계약이다. 신탁회사의 동의 없이 계약을 체결하거나 권한 없는 대리인과의 계약으로 인한 피해다.
넷째는 계약상 기망이다. 근저당 말소 미이행, 보증가입 미이행, 이중계약 등 계약서 자체의 기만적 조항들이다.
마지막은 대항력 악용이다. 대항력이 전입신고 다음날 0시부터 발생하는 것을 악용해 근저당을 선제적으로 설정하는 수법이다.
이러한 유형은 피해자들이 얼마나 법률 지식 없이 거래에 임할 수밖에 없는지를 반영한다. 누구나 쉽게 당할 수 있다는 점이 더 무섭다.
4. 피해자 구제를 위한 정부 지원 현황
4-1. 공공임대 및 긴급 주거지원
정부는 피해자 주거안정을 위해 다양한 방안을 시행 중이다. 핵심은 LH의 피해주택 매입과 경매차익을 활용한 무상 거주 지원이다.
경매차익을 활용해 최장 10년까지 무상 거주가 가능하며, 피해금액 미회복 시 추가 10년 연장도 가능하다. 2025년 5월 기준, 피해자 요청으로 952호가 매입 완료되었고, 속도도 빠르게 증가하고 있다.
또한 긴급 이주가 필요한 경우에는 대체 공공임대(808호), 전세임대주택(346호)을 통해 거주 지원이 제공된다. 퇴거 위기에 처한 피해자에게는 긴급주거도 지원(740건) 중이다.
한 피해자는 “어느 날 갑자기 나가라는 통보를 받고 가족들과 밤잠을 설쳤다”며, “공공임대로 옮겨갈 수 있어 숨통이 트였다”고 말했다.
4-2. 금융·세제·법률·생계지원
금융지원으로는 저금리 전세자금 대출(814건)과 기존 대출 대환(3,606건)이 대표적이다. 보증금 회복을 위한 구입자금 대출도 1,492건, 약 3,417억 원에 달한다. 무이자 분할상환 지원도 병행된다.
법률적으로는 전세보증금 반환 소송 대행 등 961건의 법률지원을 제공하며, 생계비·의료비·교육비를 포함한 긴급복지지원도 4,752건에 이르고 있다.
이 모든 조치는 단순한 수치가 아니라, 상처 입은 삶을 다시 일으켜 세우는 ‘사람 이야기’다.
5. 예방을 위한 제도 개선과 교육 강화
예방은 언제나 최고의 해결책이다. 정부는 다양한 제도 개선과 예방교육을 강화하고 있다.
안심전세앱을 통한 정보 제공, 계약서 특약 삽입, 임대인 세금체납 정보공개 등이 도입되었다. 특히 청년층을 위한 “찾아가는 전세사기 예방 교육”과 “가장 쉬운 전세계약 시리즈” 영상 콘텐츠가 호응을 얻고 있다.
또한 전국 대학생 33명을 ‘안심전세 꼼꼼이’로 선발하여 예방 콘텐츠를 직접 제작·홍보하게 했다. 공공기관 중심이 아닌 청년의 시각에서 접근한 것이 특징이다.
“등기부등본 보는 법 하나 몰라서 몇 천만 원을 날릴 줄 몰랐다”는 피해자의 말처럼, 정보의 차이가 곧 피해의 차이가 된다.
6. 마무리 및 전망
전세사기는 단순한 부동산 범죄를 넘어, 사회적 신뢰를 해치는 구조적 문제다. 이번 실태조사를 통해 정부는 피해자 지원에 속도를 내고 있지만, 여전히 보완할 점은 많다.
전세사기 특별법의 2년 연장과 함께, 예방·구제 제도 전반의 개선이 필요한 시점이다. 2025년 하반기에는 예방 기능을 강화한 특별법 개정도 추진될 예정이다.
누구나 피해자가 될 수 있는 시대, 우리는 이제 전세사기를 더 이상 ‘남의 일’로 치부할 수 없다.
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